임대인, 균열·노후 등 인한 집수리 부담
임차인, 소모품 교체·관리소홀·인테리어
'사소한 비용' 규정 모호해 소송거치기도
최근 기존에 살던 집을 전세로 내놓은 집주인 A씨는 세입자가 입주한 후 며칠에 걸쳐 연락을 받았습니다. 집을 계약할 땐 분명 '집이 깨끗하니 도배만 본인이 하고 들어오겠다'고 했던 세입자가 갑자기 수전이나 형광등 교체 등 세세한 것들까지 요구해 어디까지 수리를 해줘야 하나 걱정이 커졌습니다.
20년 된 구축 아파트에 전세를 들어온 B씨는 오래 살아도 된다는 집주인의 말에 허락을 받고 직접 도배부터 장판, 필름 시공, 조명까지 전부 바꿨습니다. 그런데 계약 만기를 앞두고 갑자기 집주인이 본인이 들어와 살겠다며 집을 확인하더니 '처음처럼 원상태로 복구해놓으라'고 말해, 어디까지 복구하라는 것인지 난감한 상황에 처했습니다.
월세나 전세 등 계약을 맺은 뒤 임대차 기간 동안 집에 발생한 수리 문제로 스트레스를 받는 임대인, 임차인 분들이 참 많은 것 같습니다.
임대인과 임차인의 수리 의무 관련 기본적인 내용은 민법에 명시돼 있는데요. 민법상 규정을 미리 알아두면 억울한 수리 비용 부담을 피할 수 있을 것 같습니다.
집수리와 관련한 법률은 ▲민법 제623조 '임대인의 의무' ▲민법 제634조 '임차인의 통지의무' ▲민법 제374조 '특정물 인도 채무자의 선관의무' ▲민법 제615조 '차주의 원상 회복 의무와 철거권' ▲민법 제309조 '전세권자의 유지, 수선의무' 등이 있습니다.
먼저 민법 제623조는 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'고 규정하고 있습니다. 따라서 균열, 누수, 노후 등으로 인해 벽, 변기, 세면대, 싱크대, 옵션에 포함된 가전 등 집수리가 필요해진 경우에는 임대인이 그 비용을 부담하는 것이 맞습니다.
단 민법 제634조는 임차인의 통지의무를 규정하고 있습니다. '임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지해야 한다. 그러나 임대인이 이미 알았다면 그러지 않는다'고 명시하고 있는데요. 만약 임차인이 발견한 하자를 통지하지 않아 임대인이 알지 못했다면, 그에 따른 책임을 임대인에게 물 수 없을 수도 있으니 주의해야 합니다.
그럼 임차인이 수리비용을 부담해야 하는 경우는 언제일까요? 민법 제309조는 '전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다'고 규정하고 있습니다.
아울러 민법 제615조는 '차주가 차용물을 반환할 때는 이를 원상에 회복해야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다'고 명시하고 있습니다. 또 민법 제374조는 '특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다'고 돼 있죠.
이에 따르면 임차인의 관리소홀, 파손, 고의로 인한 수리나 시설물에 변화를 주는 셀프 인테리어 등은 반환시 임차인이 원상회복해야 한다고 볼 수 있습니다.
또 대법원 판례에 따르면 '해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 가진다'거나 '별 비용을 들이지 않고 쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임차인에게 수선의 의무가 있다'고 판시하고 있는데요. 즉 전구나 방충망 등 비용이 적은 소모품 교체는 임차인이 수선하는 것으로 보고 있는 거죠.
다만 임차인이 부담할 수 있는 '사소한 비용'이 어느 정도까지인지 구체적으로 정해진 바는 없기 때문에 집수리 문제로 임대인과 임차인이 소송전에 돌입하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있습니다.
이러한 민법이나 대법원 판례는 큰 범위의 기준만 정해줬을 뿐, 사안에 따라 임대인과 임차인의 책임소재는 달라질 수도 있기 때문에 구체적인 내용은 법률 전문가와 상담을 해보시면 좋을 것 같습니다.
