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주택시장 정상화, 내수기반 확대 기여
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주택시장 정상화, 내수기반 확대 기여
  • 편집부
  • 승인 2014.12.31 17:26
  • 댓글 0
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박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장

“주택시장 안정이 없는 한 미국경제와 금융시장의 안정도 없다.” 2008년 주택무분의 서브프라임 모기지 사태에서 시작된 미국의 금융위기가 세계적 경제위기로 걷잡을 수 없이 확산될 때, 하버드대의 마틴 펠드스타인(Martin Feldstein) 교수가 파이낸셜 타임스(Financial Times) 기고문에서 이야기한 내용이다.

가까이 2008년 미국의 예 뿐 아니라 1990년대 일본의 사례 등 주택시장 문제가 국가경제에 지대한 영향을 미친 사례는 흔히 찾아볼 수 있다. 이처럼 주택시장은 국가경제에서 매우 중요한 부분이다.

나아가 주택은 동양에서는 ‘의식주’의 하나로, 서양에서는 ‘Food, Shelter and Clothing’이라 불리며 인간생활에 필수적인 재화로 인식되고 있으며, 주택시장 문제 해소는 사회안정과 국민의 삶의 질에 직접적으로 영향을 미치는 사안으로 그 중요성이 평가된다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 시장참여자의 심리적 위축 등으로 수도권을 중심으로 한 주택시장이 침체되는 양상을 보였다. 주택시장 침체의 원인은 주택보급률 및 경기변동 등 발단요인과 인구구조, 관련규제 등 지속요인으로 구분할 수 있다.

전자의 경우 주택보급률이 100%를 상회한 상황에서 금융위기 발발로 경기가 침체되고, 이로 인해 주택구입수요가 감소하면서 주택시장이 침체되는 것을 의미한다. 후자는 저성장시대 진입, 인구·가구 증가율 둔화, 규제적 요인이 지속되면서 주택매매시장에 대한 비관적 기대가 확산되면서 주택시장의 침체가 지속되는 것을 의미한다.

최근 정부정책으로 주택매매시장의 규제적 요인이 상당부분 해소되면서 주택매매가격이 상승으로 전환되고 주택거래가 증가하였다. 특히 주택거래의 경우 2014년 1월부터 11월까지 91만4000건으로 전년동기대비 20.5% 증가하였다.

이는 글로벌 금융위기 이전인 2006년에 94만4000건을 나타낸 이후 8년 만에 최대치를 기록한 것이며, 이 추세가 이어질 경우에는 금년 연말까지 매매거래량은 약 100만건 내외가 될 것으로 전망하고 있다. 국토연구원 거시계량모형을 이용하여 분석한 결과 이는 경제성장률 0.15%p를 증가시키는 효과가 있는 것으로 분석된다.

한편 주택시장의 경기판단 흐름에 중요한 변수인 미분양주택수는 4만호로 글로벌 금융위기 당시 16만6000호에 비해 크게 감소하였으며, 주택인허가 실적도 호조 양상을 보이고 있다. 2013년 4.1대책과 그 후속대책, 경제3개년 계획을 필두로 한 7.24조치, 9.1대책 등이 주택시장 정상화뿐만 아니라 내수기반 확대에 기여를 하고 있는 것으로 판단된다.

이처럼 최근 정책적 노력으로 시장은 회복가능성을 보이고 있다. 그러나 이러한 시장의 흐름에도 불구하고 아직까지 주택시장은 일부 불안요소를 안고 있는 실정이다. 따라서 주택시장 관련 제도를 지속적으로 여건변화에 맞게 합리적으로 조정하고, 과거 주택재고가 절대적으로 부족하던 시대에 도입된 각종 제도를 개선하여 시장기능을 회복시킬 필요가 있다.

또한 공공과 민간의 역할을 재정립하여 효율적이고 투명한 시장을 만들고, 1가구 1주택 중심, 투기억제 목적으로 활용되어온 제도를 합리적으로 조정하여 세제 및 금융 측면의 주택수요 진입장벽도 점차 해소해 나가야 한다.

앞으로 주택시장에서 임대차시장 구조변화에 대응한 체계적인 접근과 재고주택의 관리 문제가 중요한 과제로 대두될 것으로 예상된다. 전세의 월세전환 증가로 대표되는 전월세시장의 변화가 일시적인 것이 아니라 구조적인 현상으로 인식되고 있다. 이러한 변화에 맞는 임대주택 공급 및 관리 방안과 더불어 임차서민가구의 주거안정 방안 등 임대차시장 대응체계를 마련하는 것이 필요하다.

그리고 개보수 필요성이 높은 건축 후 경과연수 16~30년 이하의 주택 비율은 2005년 245만호(19.6%)에서 2010년 498만호(35.8%)로 크게 증가하였다. 연도별 주택재고 수준을 감안할 때, 관리가 필요한 주택재고는 지속적으로 증가할 것으로 전망된다. 이에 따라 효율적인 재고주택 관리체계를 마련하여 도시 및 주거 환경을 개선하는 노력도 지속해 나가야 할 것이다.

(공감코리아)


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